推荐单位：华泰证券股份有限公司重庆江北嘴证券营业部
一、案例背景
“三攻坚一盘活”是重庆市委、市政府为深化国有企业改革、推动国有经济高质量发展而提出的战略部署和重点任务。其中“一盘活”是指盘活国有资产：通过优化布局、重组整合、创新发展等方式，全力盘活存量国有资产，提高资产运营效率和回报水平，防止国有资产闲置和流失。
2025年7月15日，重庆市地产集团“华泰-重庆渝地资产商业物业资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，总规模20.60亿元，产品期限24年，票面利率2.08%，全场认购倍数2.70倍，票面利率创中西部地区CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）最低，华泰联合证券为独家财务顾问，华泰证券资产管理有限公司为独家计划管理人。
二、案例概括
此次重庆国企首单发行成功的CMBS，项目以商业物业作为底层资产，通过未来现金流变现的创新融资方式，深度挖掘资产运营变现能力，推动存量商业物业从“持有运营”向“资本运作”转型，实现了资产优化配置和效率提升。本次专项计划以重庆市地产集团所属渝地资产公司持有商业物业资产的未来现金流作为还款来源，并由重庆市地产集团对专项计划本息兑付提供增信支持。凭借优质商业物业资产及重庆市地产集团的信用支持，簿记当日项目吸引了55.62亿元的资金争相竞购，最终票面利率锁定为2.08%，创下了目前中西部地区已成功发行CMBS的最低票面利率。
金融是国民经济的血脉，在“增强金融服务实体经济能力”的明确指引下，资本市场在资源配置中发挥着枢纽功能。华泰证券作为资本市场的核心参与者和专业服务机构，肩负着连接资金与资产、助力实体企业成长、服务国家战略的光荣使命。
回顾重庆市地产集团“华泰-重庆渝地资产商业物业资产支持专项计划”的成功发行，华泰证券在其中扮演了最核心的“计划管理人”和“牵头协调人”的角色。主要包括：
1.项目策划
交易结构设计：华泰需要设计一个合法、合规、风险可控且能吸引投资者的复杂金融结构。这包括设立专项计划、构建SPV（特殊目的载体）、设计现金流归集和划转路径、设置增信措施（如差额支付、抵押质押、评级触发机制等）。
现金流测算与模型搭建：对底层资产——重庆渝地旗下的商业物业的未来租金收入进行精密测算，构建现金流模型，以确定最终的发行规模和发行利率区间。这需要极强的金融建模能力和对房地产市场的深刻理解。
2.尽职调查与资产筛选者
华泰需要组织律师事务所、会计师事务所、评级机构、评估公司等对原始权益人（重庆渝地）和底层资产进行全方位的尽职调查。
调查内容包括：物业产权的合法性和清晰度、租约的真实性和质量、租户的集中度和稳定性、现金流的历史表现和预测、相关主体的信用状况等。任何潜在的法律风险或经营风险都必须被识别。
3.协调与整合者
这是计划管理人的核心职责。华泰需要像一个乐队的指挥，协调发行人（重庆渝地）、交易所、监管机构、律所、会所、评级机构、评估机构、资金托管银行、登记结算等数十家不同领域的机构同步工作。
确保所有中介机构在时间节点内完成任务，解决各机构间可能出现的分歧，并整合所有尽调报告和法律意见，形成最终上报交易所的申报材料。
4.销售与定价者
在获得批文后，华泰需要利用其强大的销售网络（经纪业务和机构销售部门）向市场上的投资者（银行理财、保险资金、公募基金、私募基金等）路演推介本项目。
根据路演反馈的认购情况，最终确定一个既能满足发行人融资需求、又能被市场接受的发行利率，完成定价和销售。华泰通常也会自己出资认购一部分，为市场提供信心。
5.发行后的管理服务者
产品成功发行后，华泰的角色并未结束。它需要持续负责专项计划存续期内的管理工作，包括：监督现金流归集和分配、进行信息披露、处理可能出现的评级变动、应对触发事件、召开持有人会议等，确保产品平稳运行直至到期。
华泰证券在此项目中作为核心推动者，经历了多重挑战：既要应对底层商业物业现金流不稳定和估值压力，平衡发行人的融资期望与投资者的风险需求；还需协调多方中介机构，严格满足监管审批要求；最终在严峻市场环境下克服销售难题，成功匹配资金端与资产端，体现了高超的综合执行能力。
三、案例总结
对于“华泰重庆渝地资产支持专项计划”，华泰证券远不止是一个简单的通道或牌照方。它经历的艰辛是一个复杂金融产品从无到有所必然经历的：从最初的设计打磨，到中期的多方协调和监管博弈，再到最后市场环境下的销售攻坚。
该产品的成功发行，首要得益于重庆地产集团的高度重视与全程紧密协作，同时也充分体现了华泰证券在资产证券化领域的卓越专业能力与综合投行实力。面对诸多挑战，华泰证券展现出高效的执行能力和创新服务精神，有力协助地方国企盘活存量资产，切实服务了实体经济发展。
华泰证券系统总结了此类复杂资产证券化项目的成熟经验与方法论，形成了可快速复制的综合金融服务解决方案。未来，华泰将积极在区域内推广这一模式，通过盘活其存量商业物业、基础设施等重资产，助力企业降低负债、提升资产流动性，从而将更多金融活水精准引入地方经济建设重点领域，为深化国企改革、服务区域经济高质量发展持续贡献“华泰智慧”与金融力量。
作者：鲁星