推荐单位：中国国际金融股份有限公司重庆分公司
一、项目背景
我国经济正迈向高质量发展新阶段，金融供给侧改革深入推进。中央金融工作会议提出金融“五篇大文章”，为金融服务实体经济指明方向。为落实这一战略，中国证监会与国家发展改革委联合启动基础设施公募REITs试点，引导社会资本支持关键领域发展。协同国家战略，重庆市委六届四次全会推动国企、园区开发区和政企分离改革攻坚、有效国有资产盘活（简称“三攻坚一盘活”改革）。
在此背景下，2024年12月11日，由中金公司担任财务顾问、中金基金担任基金管理人的中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金重庆两江产业园REIT”、“本项目”，代码：508010）于上海证券交易所成功上市。本项目是中国西部地区国企首单公募REIT，也是西部地区首单产业园REIT，为重庆落实金融“五篇大文章”提供了有力支撑，标志着“三攻坚一盘活”改革取得关键突破，对成渝地区双城经济圈及西部大开发具有重要示范意义。
二、基本情况
本项目原始权益人重庆两江新区产业发展集团有限公司（以下简称：“两江产业集团”或“集团”）是两江新区重要的国有资本投资运营主体，通过园区开发运营和产业投资，推动两江新区产业高质量发展。截至2024年6月末，集团运营管理优质物业资产763.65万平米，是两江新区产业园区的主要供给方和管理者。
本项目基础资产（4栋产业楼宇）位于两江数字经济产业园照母山研创核心区。该核心区聚焦数字经济产业，基础设施完善、创新活跃、产业密集，是两江新区经济增长重要引擎。
表1：中金重庆两江产业园REIT主要核心条款
三、创新做法、具体举措与实施过程
公募REITs对底层资产的合规性、收益稳定性及运营能力要求严苛，涉及多方主体，流程复杂。面对挑战，中金公司以“本地化协同、专业化攻坚、市场化创新”为驱动，中金公司重庆分公司充分发挥属地优势协同，中金公司投行部、中金基金组建专业团队，高效推动本项目成功上市：
（一）深挖核心价值，精准引导客户需求
公募REITs将对企业的战略规划、治理架构和业务模式等诸多方面进行深度重构，牵一发而动全身。项目初期，中金项目团队聚焦公募REITs在盘活存量资产、打通权益融资渠道、创新投融机制、构建资本运作上市平台等方面的核心价值，与客户展开多轮深度沟通与价值宣导，精准识别并系统化解客户痛点与疑虑，成功锁定合作意向。
（二）创新组织机制，筑牢高效执行根基
针对公募REITs项目参与主体多元、合规链条冗长、业务高度耦合等复杂特性，中金公司创新性地构建高效的组织与执行体系：一是跨域统筹、凝聚合力。牵头组建由客户、相关政府机构及职能部门和各专业中介共同参与的“两江公募REIT工作组”，实现跨层级、跨领域的统筹与协同；二是矩阵攻坚、专业集成。打破传统线性作业壁垒，创新设立法律合规、资产评估、税务筹划、财务审计、资产重组和运营管理六大专业集群，并行推进、协同作战，形成矩阵式攻坚合力；三是精细管控、动态响应。建立“日清会”机制，确保问题即时响应、日清日结；建立“定期会”机制，把控项目关键节点与资源调度；建立“专项会”机制，针对专项瓶颈，集中力量快速突破。
（三）聚力攻坚克难，全周期护航项目落地
公募REITs不仅是资产证券化创新，更是一次面向公众市场的上市，对原始权益人提出了前所未有的高标准与严要求。中金项目团队迎难而上，系统性地攻克了系列核心难题：一是资产合规问题清零。针对基础资产历史沿革长、权属证明及合规文件庞杂等痛点，中金公司团队开展系统性排查梳理，逐一攻克难题、清零历史遗留问题，确保底层资产权属清晰、合法合规，达到上市标准；二是复杂业务链重构。面对高度交织的业务环节，中金团队发挥核心枢纽作用，高效协调各方专业力量，在充分保障客户利益和项目可行性的前提下，设计并执行最优实施方案；三是多层级监管沟通与响应：中金公司团队精准把握监管审核要点，高效组织申报材料，敏捷相应深度专业问询，确保全流程沟通顺畅；四是精准把握时间窗口与市场预期。中金公司团队并行推进多项复杂工作、刚性执行关键时间节点、敏锐捕捉市场发行窗口，在严守合规底线的前提下，以最高效率应对监管的密集反馈、多变的市场情绪以及竞品的竞争压力，最终确保项目成功发行上市。
四、实际效果、社会经济效益、经验总结与推广价值
（一）精准赋能科技创新与数字经济，深化金融服务实体经济质效
借助公募REITs工具，两江产业集团盘活存量资产、服务增量发展，引导长期权益资本精准灌溉科技创新与数字经济沃土，生动践行了金融“五篇大文章”中科技金融与数字金融的核心要义。
（二）实现全市“三攻坚一盘活”改革新突破，树立全市改革攻坚与资产盘活新范式
作为中国西部地区国企首单公募REIT、中国西部地区首单产业园REIT，本项目的成功落地，不仅实现全市“三攻坚一盘活”改革的新突破，更为全市树立了改革攻坚与资产盘活可复制、可推广的新范式。
（三）打通权益融资渠道，搭建资产上市平台，实现良性资金循环，为区域经济更高质量发展构建内生动力与长期战略支撑
本次公募REIT的成功发行，开创性地为企业打通权益融资渠道，搭建起连接资本市场的上市平台。同时，依托公募REITs特有的扩募机制优势，企业可持续注入同类优质资产，实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性资金循环，为区域经济更高质量发展构建了稳定、强劲且可持续的内生动力与长期战略支撑。
（四）重构资产价值属性，实现高效保值增值长效机制
通过公募REITs上市，两江产业集团将沉淀的、非流动性的工业土地资产，转化为可交易、可定价、可流通的标准化金融产品，将从依赖租金收益的静态资产转变为受资本市场认可、具有公允定价能力的动态资本，实现了资产价值属性的系统性重构。上市后，本项目二级市场价格表现强劲（最高达3.82元，较发行价2.55元溢价约50%），不仅在短期内实现了国有资产大幅增值，更探索出通过资本市场实现国有资产价值重估、高效流转及保值增值的长效机制，为区域内和全市存量资产盘活提供可操作路径。
（五）引入市场化治理机制，助推集团“三化”转型
本次REIT的上市发行，为两江产业集团深化改革提供了关键契机，驱动企业摒弃传统管理思维，加速构建市场化运营体系；通过公募REITs特有的市场化治理结构与绩效压力传导，持续提升资产运营效率与服务水平；此外，将REITs资产的规范化、市场化运营模式与效能提升经验系统性地反哺、借鉴并应用于集团庞大的非REITs资产（超700万平方米）之管理，助推集团市场化、专业化、现代化转型。
作者：唐缙